Hoppas du gillar att läsa denna bloggpost.
Om du vill att vårt team ska utföra din revision, klicka här
Nya redovisningsregler 2026 – obligatorisk övergång till K3 för bostadsrättsföreningar
Inledning
Bostadsrättsföreningar (BRF) har framför sig ett viktigt redovisningsomställningsarbete: från och med räkenskapsår som börjar 1 januari 2026 ska alla föreningar adoptera K3-regelverket. Detta gäller som ett följdval för att de föreningar som för närvarande enbart arbetar med det förenklade K2-regelverket inte längre kommer att få dela denna återhållna hantering.
Uppgiften med förändringen är att göra den mer rättvisande, transparent och långsiktiga redovisningen för föreningarnas ekonomi, där byggnadens ingående poster redovisas mer rätt och underhåll planeras mer medvetet.
I den här artikeln går vi genom vad de nya reglerna innebär, vilken utmaning och möjlighet som detta innebär, och vad styrelser i BRF:er bör göra nu för att förbereda sig.
Vad innebär övergången från K2 till K3?
K2 vs K3 – huvudskillnaderna
-
K2: schablonmässiga avskrivningar, enklare redovisningsregler, avskrivning av byggnaden som helhet, begränsade noter och inget krav på kassaflödesanalys eller komponentuppdelning.
-
K3: principbaserat, kräver komponentindelning, separata avskrivningsplaner, större krav på dokumentation, underhållsplaner och anläggningsregister.
Obligatorisk K3 för alla BRF:er
Det viktigaste i de nya reglerna är att alla bostadsrättsföreningar – oberoende av storlek, omsättning eller balansvärde – ska börja använda K3 från och med räkenskapsår som inleds efter 31 december 2025.
I andra ord: från verksamhetsåret 2026 är K3 föreningspliktigt och K2 får inte fortsatt användas vid BRF:er.
Vad ändras konkret?
-
Komponentindelning och avskrivningar
Byggnaden delas upp på olika komponenter (stomme, tak, fasad, installationer, ytskikt) med egna avskrivningsplaner baserade på teknisk livslängd. -
Översyn och justering vid moderniseringar
När en komponent bytts ut eller moderniserats anpassas redovisningen för att spegla ändringen i värde och restvärde. -
Underhållsplaner som stöd
En långtidsplan (ex. 50 år) blir central för att avgöra när åtgärder behöver vidtas och hur avskrivningar ska fördelas. -
Utökade upplysningskrav och noter
Mer detaljerade noter, kassaflödesanalys och högre dokumentationskrav. -
Justering av ackumulerade avskrivningar
Tidigare avskrivningar måste fördelas om mellan komponenter, vilket kan kräva expertstöd. -
Effekter på årsavgifter och likviditet
Högre avskrivningar kan leda till behov av justerade avgifter eller större avsättningar.
Varför denna förändring – syften och drivkrafter
-
Mer rättvisande redovisning: Bättre insyn för medlemmar, köpare och finansiärer.
-
Långsiktig planering och jämförbarhet: Möjliggör bättre jämförelser mellan föreningar.
-
Motverka underskattning av framtida kostnader: Sprider stora underhållskostnader över tid.
Utmaningar och risker
-
Ökad administrativ börda och tekniska bedömningar.
-
Konsult- och expertkostnader för komponentdata och underhållsplaner.
-
Risk för högre avgifter och avsättningar.
-
Små föreningar kan drabbas särskilt hårt.
-
Osäkerhet kring bedömning av tekniska livslängder.
Så förbereder styrelsen er BRF – checklista
| Åtgärd | Beskrivning |
|---|---|
| Inventera nuvarande tillgångar och komponenter | Identifiera byggnadens delar, tekniksystem och ytskikt. |
| Ta fram eller uppdatera en underhållsplan | Planera långsiktigt – t.ex. 50 år – med kostnads- och tidpunktsperspektiv. |
| Anläggningsregister & tekniska bedömningar | Dokumentera tillgångar med anskaffningsår, restvärde och livslängd. |
| Projektera övergångsbokningar | Räkna om tidigare avskrivningar och fördela mellan komponenter där det krävs. |
| Utbildning & rådgivning | Engagera revisorer, tekniska konsulter och utbilda styrelsen och kassören. |
| Kommunicera med medlemmarna | Förklara förändringens påverkan på avgifter och ekonomi. |
| Uppdatera budget och avgiftsnivåer | Säkerställ att likviditet finns för de nya kraven. |
Slutsats
Den nye regleringen betyder att alla bostadsrättsföreningar kommer att tvingas ansluta sig till K3-regelverket 2026. Det är en stark omvandling som berör redovisning, underhållsplaner, ekonomisk ledning och medlemskommunikation.
Men med bra planering, rätt kompetens och tydlig kommunikation kan övergången göras smidigt.
Om ni vill bli hjälpta eller rådgivna i omställningen finns det smickrande att vända sig till en revisor med erfarenhet från BRF:er i Stockholm – vi på Åborg Revisorer AB kan gärna bistå med rådgivning, granskning eller projektledning till er förening.
Behöver du mer information?
Kontakta oss för fri rådgivning eller begär en offert för revison idag.
